<Verwaltung nach dem WohnungsEigentumsGesetz - WEG>

< in seiner modernisierten Fassung gültig seit dem 01.12.2020 - WEGModG >

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings ohne den entsprechenden Vermittler - den Haus- oder Immobilienverwalter - im Regelfall nur schwer möglich. Das Gesetz sieht nun die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ab 01.12.2022 in § 19 Abs. 2 WEG vor. Ausnahmen davon sind im gleichen Abschnitt gesetzlich geregelt.

Zuvor ist bereits das Gesetz für die "Berufszulassungsregelungen für Wohnimmobilienverwalter" zum 01.08.2018 in Kraft getreten - Immobilienverwalter tragen einfach eine enorme Verantwortung.

Daher befürworten wir die Regelungen und erfüllen alle Voraussetzungen für die Zulassung als Wohnimmobilienverwalter. Durch die Mitgliedschaft im Verband der Immobilienverwalter Nordrhein-Westfalen e.V. - VDIV werden wir über die gesetzlichen Anforderungen hinaus laufend geschult.

Da ein Immobilienverwalter fremdes Vermögen und Eigentum verwaltet, ist ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis von elementarer Bedeutung. Ein Verwalter muss zuverlässig und unparteiisch sein und über geordnete Vermögensverhältnisse sowie spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften verfügen.

Der Verwalter ist nun nach § 9 b WEG kraft seiner Bestellung der gesetzliche Verteter der Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis, außer bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Durch Beschluss können die Eigentümer die rechte und Pflichten des Verwalters im Innenverhältnis einschränken oder erweitern bzw. ganz allgemein regeln. Der Beiratsvorsitzende vertritt i. d. R. seit dem 01.12.2020 die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem verwalter. Weitere zu beachtende Regelungen zwischen den Eigentümern und dem Verwalters ergeben sich, je nach Einzelfall, aus der Gemeinschaftsordnung, der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag werden zu den individullen Statuten der jeweiligen Gemischaft dann die Regelungen zu Festvergütung und variabler Vergütung geregelt.

Dass der Tätigkeitskreis von Immobilien- bzw. Hausverwaltern breit gefächert ist, stellt sich nach außen hin kaum dar. So bekommen etwa die Eigentümer nur einen Bruchteil dessen mit, was Verwalter im täglichen Geschäft leisten. Etwas anders die Verwaltungsbeiräte, die einen erheblich besseren Einblick in die Arbeit des Verwalters haben. Aber auch ihnen bleibt das Gros der Teilleistungen verborgen:

Übersicht über die regelmäßigen bzw. möglichen Tätigkeiten eines WEG-Verwalters ...

...kaufmännische Arbeiten

• Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen 
• Abrechnungen, inkl. Rechnungskontrolle und Belegprüfung
• Buchführung und Prüfung aller Geldein- und Ausgänge
• Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
• Verwaltung und Disponierung des Geldverkehrs, Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen
• Hausgeldabrechung inkl. monatlicher Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
• Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
• Veranlassung, bzw. Erstellung von Heizkostenabrechnungen
• Errechnung und Anforderung von Sonderumlagen
• Organisation von Personalangelegenheiten von Angestellten des WEG (Hausmeister, Müllbeauftragte, Verwaltungsbeiräte), einschließlich Gehaltszahlungen, Lohnbuchungen und Abführungen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, Meldung an das Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, etc.
• und weitere, sofern vereinbart, beschlossen oder geboten (Vertreungseigenschaft § 9 b WEG)

...technische Arbeiten

• Überwachung von Objekten, ggf. durch regelmäßige Begehungen
• Organisation der Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
• Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung Gewährleistungsansprüche
• Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen (z. B. bei Rolltoren, Doppelparker, Heizanlagen, Fahrstuhleinrichtungen, Hebe- und Lüftungsanlagen)
• Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
• Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
• Versicherungsabrechnung durchführen
• Einweisung Handwerker und Hausmeister
• Schlüsselbestellung
• Beauftragen von Sachverständigen
• Organisation der Entwicklung von Nutzungskonzepten

...rechtliche Unterstützung

• Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
• Beachten aller rechtlichen Rahmenbedingungen und Verordnungen (einschließlich AGBs, WEG, BGB, Landesbauverordnung, Betriebssicherheitsverordnung, Heizkostenverordnung, Heizanlagen- und Feueranlagenverordnung)
• Verhandlung mit Ämtern und Beschaffung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen
• Abschluss und Prüfung von Verträgen (Versicherungsverträge, Wartungsverträge)
• Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
• Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen,
• Vertretung bei/mit Anwälten und vor Gericht
• Rechtsdienstleistungen nach §5 Rechtsdienstleistungsgesetz
• Anwendung aktueller Gesetzesänderungen und Rechtsprechungen auf die WEG
• Verhandlung und Abschluss von Wartungsverträgen

... organisatorische Arbeiten

• Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen
• Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
• Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften, inkl. Versand an Eigentümer
• Führung von Beschlusssammlungen
• Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
• Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen
• Beschwerdemanagement
• Maßnahmenentwicklung zur Fristenwahrung und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen
• Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen

Gerne erledigen wir für Sie auch Ihre Betriebskostenabrechnung und Ihre Sondereigentumsverwaltung.

Für nähere Informationen, auch zu unseren Preisen und Bedingungen, sprechen wir gerne persönlich mit Ihnen .... wir freuen uns auf Ihren Anruf - 05 21 / 543 778 64 oder Ihre E-Mail - rg-immobilien@gmx.de